如果债务人为担保以后能按约定向债权人履行借款合同、按时还款，而与债权人签订房屋买卖合同，将该房屋实际过户到债权人名下，并且双方约定在债务还清后，将房屋再过户归还给债务人。虽然该房屋买卖合同满足合同成立的形式要件，但该合同属于债务人与债权人之间以虚假的意思表示实施的民事法律行为，为无效合同，不产生财产转移的法律效力。如果在债务人同意的情况下，债权人将该房屋出售给第三人后，应当将所得房款扣除借款本金和利息后，返还给债务人。
案情简介
2015年，韩某某为帮儿子还40余万元的债务，与黄某某签订《承诺书》，双方约定，黄某某替韩某某的儿子清偿债务，韩某某将其名下的房屋暂时过户给黄某某，待韩某某还清本金及利息后，黄某某再将该房屋过户归还给韩某某。
随后，双方签订了房屋买卖合同，韩某某将房屋过户给黄某某，黄某某没有向韩某某支付购房款，但替其儿子偿还了债务，并给其儿子一辆汽车，该房屋还由韩某某实际居住。
直到2019年，韩某某也未向韩某某清偿借款，在韩某某儿子同意的情况下，黄某某以122万元的价格将涉案房屋出售给第三人，并完成过户，然后黄某某转给韩某某20万元。
韩某某将黄某某诉至法院，请求确认双方之前签订的房屋买卖合同无效，并判令黄某某赔偿其经济损失102万元。
黄某某辩称，当时韩某某是将房屋出售给他，并不是为借款的担保，并且已完成过户。
一审法院驳回了原告韩某某的诉讼请求，韩某某不服一审判决，提起上诉。
二审法院撤销一审判决，改判房屋韩某某与黄某某之间签订的房屋买卖合同无效，黄某某应返还韩某某53万余元。二审法院认为根据《承诺书》的内容，双方并没有真正的房屋产权交易行为，而是让与担保行为，因为二人在签订房屋买卖合同是并没有真实的意思表示，所以该房屋买卖合同应当无效。但该买卖合同背后隐藏的担保行为有效。所以黄某某可以就涉案房屋出售后的房款优先受偿，对于超过借款本金和利息的款项应该返还给韩某某。
总结
该案例入选人民法院案例库，一审判决案号：（2019）沪0112民初27644号，二审案号：（2020）沪01民终3375号。
从该案例可以总结以下几个裁判规则：
一、名为买卖实为担保的房屋买卖合同无效。
二、虽然虚假的买卖行为无效，但不影响背后担保行为的法律效力，债权人有权就房款进行优先受偿。
三、房屋买卖合同无效，债权人没有实际取得担保房屋，但如果债务人同意，债权人出售房屋的行为有效，第三人对该房屋的所有权不受影响。
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